出租人与原承租公司签订长期租赁协议，约定租赁面积、租金标准、付款方式及配套义务。
王有银律师胜案 · 商业物业租赁争议
租金长期拖欠，酒店仍在经营，房东如何依法收回大型商业物业？
一场涉及近2.1万平方米商业物业、二十年租期、多份补充协议、多个经营主体和持续欠租的租赁纠纷，真正决定合同能否解除的，不只是双方各执一词，而是合同义务是否持续履行、欠租是否达到根本违约程度，以及企业提出的抗辩能否成立。
CASE STUDY / 2026
租赁合同
依法解除 一审判决 · 甘肃兰州
依法解除 一审判决 · 甘肃兰州
01
THE CASE案件故事：一栋大型商业物业，为什么走到诉讼解除这一步？
从长期租赁合作，到持续欠租、执行受阻，再到依法解除合同
某实业集团将其名下大型商业物业出租，用于酒店等商业经营。双方签订长期《租赁协议》，约定租赁期限为二十年，租赁面积经补充协议调整为约21,126.95平方米，月租金按照每平方米40元计算，并采取按季度“先付后用”的付款方式。合同还约定了租金递增、保证金、配套设施、违约责任及禁止转租等事项。
合同履行过程中，原承租主体、后续承接租赁权利义务的酒店管理公司以及实际经营场地的其他公司之间，出现了多层次的合同关系。出租人与承租人又先后签订补充协议，对合同主体、权利义务承继及保证责任作出调整。原本看似明确的出租、承租关系，逐渐演变为涉及多个公司、多个楼层和多项合同义务的复杂争议。
更关键的是，租金长期未能足额支付。出租人此前已经就欠租问题提起过诉讼，并取得生效裁判，但承租人仍继续使用物业，欠租状态并未得到根本解决。进入执行程序后，法院实际扣划到的款项有限；与此同时，司法鉴定材料显示，酒店仍处于正常营业状态，相关期间存在持续经营收入。
在此背景下，出租人再次提起诉讼，请求解除租赁协议及补充协议、腾退场地、支付租金及占有使用费，并要求相关公司承担保证或相应责任。承租方则提出：双方存在交付和配套义务争议，未足额支付租金是行使先履行抗辩权；与另一经营公司的关系属于合作经营而非转租。
02
TIMELINE案件时间线：关键节点如何一步步影响合同关系？
以判决书查明事实为基础，梳理合同履行与诉讼进程
合同约定租赁期限自交付及装修免租期届满后开始，租赁关系进入实际履行阶段。
三方签署补充协议，由酒店管理公司承继租赁合同权利义务，原公司对约定的相关债务承担连带保证责任。
出租人先后就欠租提起诉讼并取得生效判决，后续进入执行程序，租金拖欠问题仍未得到解决。
出租人就后续租金及合同解除等事项再次起诉，法院此前对部分请求作出裁判。
本案法院以起诉状副本送达时间作为合同解除时间，认定租赁协议及相关补充协议于该日解除。
法院判令腾退租赁场地、支付相应租金和占有使用费，并对保证责任、违约金及其他诉请作出处理。
03
KEY ISSUES双方争议焦点：合同纠纷中最容易被忽视的五个法律问题
从当事人的主张出发，理解法院究竟审查了什么
长期欠租是否足以解除合同？
承租人长期未足额支付租金，且此前已有生效判决确认欠租，仍持续发生新的欠租。法院重点考察违约持续时间、欠款规模、履行态度以及出租人的合同目的是否因此无法实现。
出租人存在配套义务争议，承租人能否拒付租金？
承租方提出停车位、消防审批配合、供电供气、电梯运行等履约问题。法院并未简单否认这些争议，而是审查其与租金支付义务之间是否构成法律上的对待给付关系。
场地使用属于转租，还是合作经营？
合同名称并非唯一判断标准。应结合实际经营模式、收益分配、成本承担、风险承担、场地控制和实际履行情况，判断是否构成未经出租人同意的转租。
合同主体变更后，原承租公司是否仍需担责？
本案补充协议明确约定原公司承担连带保证责任。法院据此审查保证范围、保证期间及主债务内容，而不是仅因其退出承租主体就当然免除责任。
合同解除后，实际占用人应承担什么责任？
合同解除后，承租人继续占用场地可能需要支付占有使用费；实际使用场地的其他主体，也可能承担腾退义务，但是否承担租金或连带清偿责任，仍须有相应事实和法律依据。
04
THE RULING法院裁判结果：哪些请求获得支持，哪些没有获得支持？
不夸大裁判成果，逐项呈现一审判决的实际内容
核心裁判结果
租赁合同解除
相关场地限期腾退
相关场地限期腾退
法院判决租赁协议及相关补充协议于2026年2月11日解除，并判令相关被告在判决生效后十日内腾退判决确定的租赁场地。
确认租赁协议及相关补充协议于2026年2月11日解除。
判令酒店管理公司、原承租公司及实际占用场地的餐饮公司按判决确定范围腾退场地。
判令酒店管理公司支付2025年5月1日至2026年2月11日的租金，并支付此后至实际腾退之日的占有使用费；原承租公司承担连带保证责任。
判令酒店管理公司支付判决确定的违约金，并按判决确定的计算方式继续承担相应违约金；原承租公司承担连带保证责任。
法院未支持要求餐饮公司对租金、占有使用费及违约金承担连带清偿责任的诉请，也未支持恢复原状的请求。
金额核对提示：判决书“本院认为”部分载明租金计算及抵扣后金额为6437697元，但判决主文第三项载明应支付租金为6937697元；主文第四项违约金的计算基数又载明为6437697元。判决书内部存在金额表述不一致。本专题如实提示该处差异，不擅自替法院更正或推定最终应执行金额，具体应以正式裁判文书、后续裁判或执行依据核实。
05
LAWYER'S ANALYSIS律师深度解读：这份判决对企业出租人和承租人分别意味着什么？
围绕合同解除、抗辩权、主体责任与证据组织展开法律分析
欠租达到什么程度，可能构成根本违约？
《民法典》第五百六十三条规定了法定解除情形，其中包括迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案不是以一次逾期付款直接推导合同解除，而是综合考察长期欠租、此前生效判决、执行情况、后续仍持续欠租以及出租人长期稳定收取租金这一合同目的是否落空。
对出租人而言，解除合同的证据链不应只有一张欠费表。应当系统整理合同及补充协议、租金付款计划、每期应付与实付记录、催告及送达凭证、此前生效裁判、执行情况、持续占用事实和解除通知或起诉材料。对承租人而言，若确有付款困难或履约争议，应尽早形成书面沟通、付款安排和整改方案，避免长期不履行导致合同信赖基础持续削弱。
出租人有瑕疵，承租人就能暂停全部租金吗？
《民法典》第五百二十六条规定了先履行抗辩权，但适用前提是双方债务存在先后履行顺序，先履行一方未履行或履行不符合约定，且后履行一方拒绝履行的范围与对方未履行部分相对应。本案法院认为，承租方提出的停车、审批配合、燃气装置及电梯等问题，属于附随义务或物业服务合同关系，与支付租金这一主给付义务之间不构成对待给付关系，因此不能据此拒绝支付租金。
这并不意味着出租人的配套义务可以不履行，而是提醒企业：提出抗辩必须精准识别义务性质、合同约定、履行先后关系及影响程度。确有违约的，可以依法主张继续履行、修理、减价、损害赔偿或其他适当救济；但不能当然把所有履约争议都转化为拒付全部租金的理由。
协议写着“合作经营”，法院就一定认定不是转租吗？
并非如此。法律关系应根据合同约定和实际履行情况综合判断，不能只看协议标题。本案原告主张存在未经同意转租，但法院认为现有证据不足以证明该项违约事实。法院同时指出，转租事由不能成立，并不意味着出租人基于长期欠租这一独立法定事由就丧失合同解除权。
对于企业，判断合作经营与转租，应重点核查谁实际控制场地、谁投入经营资源、谁承担经营风险、收益如何分配、是否存在固定场地对价、财务是否独立、双方是否共同经营。合同约定与真实履行不一致时，实际经营证据尤其重要。
公司退出承租主体后，原公司还会承担责任吗？
合同主体变更并不必然消灭原主体已经作出的保证承诺。本案补充协议明确约定原承租公司对承租公司因履行租赁协议产生的违约责任承担连带保证责任，法院据此判令其对本案确定的租金、占有使用费及违约金承担连带保证责任。
企业在签署主体变更协议时，应逐条核对原债务、新债务、保证范围、保证方式、保证期间以及是否覆盖合同解除后的责任。不能只看“主体变更”几个字，就认为原公司已经完全退出所有法律责任。
实际使用房屋的公司，是否必然要承担全部欠租？
不必然。合同责任、保证责任、无权占有后的腾退义务和占有使用费责任，属于不同的法律评价。本案法院未支持餐饮公司对承租人全部租金、占有使用费及违约金承担连带清偿责任，但根据其实际占有使用场地的事实，判令其承担腾退义务，并指出逾期继续占用的费用可依法另行主张。
这说明诉讼请求必须对应明确的请求权基础。仅证明某公司在场地经营，并不足以当然证明其对主合同项下全部债务承担连带责任；需要进一步证明合同关系、共同债务、保证承诺或其他法定责任基础。
公司账户没有钱，是否就能证明企业没有偿付能力？
本案执行过程中，法院委托会计师事务所对酒店营业状态和收入情况进行鉴定。判决记载，酒店在鉴定基准日处于正常营业状态，2025年4月至9月累计含税收入为7551927.91元；判决还记载部分经营收入通过其他个人或公司账户收取。法院结合这些材料，对承租人的履约能力、履约态度及债权长期无法实现的情况作出评价。
对于债权人，经营收入、纳税资料、收款账户、关联主体资金往来、执行查控结果等可能成为判断履行能力的重要证据，但必须通过合法程序取得并接受质证。对于企业经营者，收入归集、合同主体、收款账户和财务账册应保持真实、规范，避免因账户与经营主体不一致引发重大法律风险。
06
EVIDENCE MAP企业遇到类似租赁纠纷，应当提前准备哪些证据？
把合同、履约、经营和诉讼材料整理成可核验的证据体系
租赁协议、补充协议、租赁区域图、交接清单、保证金凭证、主体变更文件及担保条款。
每期租金应付表、银行流水、发票、催款函、付款承诺、对账单及逾期记录。
房屋交付状态、设备设施清单、供电供气资料、消防手续、停车安排、维修记录和沟通凭证。
实际经营主体、场地控制、合作或转租协议、收益分配、经营成本、员工及客户服务记录。
依法取得的经营收入资料、收款账户线索、纳税记录、执行查控材料、司法鉴定及财产线索。
催告和解除通知、送达凭证、现场占用记录、腾退沟通、交还清单及场地现状影像。
07
ACTION PLAN从争议发生到依法解决：企业维权的实务路径
不同身份的企业，应先厘清自己的法律位置，再确定诉讼策略
01先核对合同关系
确认签约主体、实际承租主体、主体变更协议、担保人及实际占用人，避免把不同公司的责任混为一谈。
02逐期核算履约情况
将应付租金、已付款项、抵扣款项、保证金、争议费用分开列明，保留每笔款项的原始凭证。
03识别违约与抗辩性质
判断欠租是否达到解除条件；对方提出的交付、维修、配套服务问题是否构成先履行抗辩或其他独立请求。
04依法催告并选择救济
结合合同约定和法律规定，审查催告、合理期限、解除通知及送达方式，必要时依法提起诉讼或申请保全。
05把腾退与金钱请求分开设计
明确合同解除、腾退交还、租金、占有使用费、违约金、保证责任及恢复原状等请求各自的事实和法律基础。
06关注判决履行与执行
取得生效法律文书后，及时核查履行期限、执行财产线索、实际占用状态及后续费用主张，防止权利实现停留在纸面。
08
FAQ商业物业租赁纠纷常见问题
围绕欠租、解约、转租、保证和腾退的实务疑问
1. 承租人长期欠租，出租人可以直接解除合同吗？
应先核查合同约定、欠租事实、催告情况及《民法典》规定的解除条件。租赁合同中，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可请求其在合理期限内支付；逾期仍不支付的，出租人可以依法解除。具体仍需结合合同和证据判断。
2. 出租人没有完全履行配套义务，承租人能否拒付全部租金？
不能一概而论。要判断相关义务属于主给付义务还是附随义务，是否与租金支付构成对待给付关系，以及拒绝履行的范围是否相称。必要时可针对具体瑕疵主张修复、赔偿或其他救济。
3. 合作经营协议会不会被认定为转租？
有可能。法院通常结合协议内容和实际履行判断，包括场地由谁控制、谁负责经营、收益如何分配、成本和风险由谁承担，不能仅凭合同名称作结论。
4. 原承租公司变更退出后，还需要承担保证责任吗？
如果其在主体变更协议中明确承诺承担保证责任，且保证范围、方式和期间覆盖相关债务，就可能仍需承担责任。应逐条核对补充协议及保证条款。
5. 实际使用房屋的第三家公司，是否要对承租人的全部欠租负责？
不当然承担。应区分其是否为共同承租人、次承租人、保证人或其他责任主体。实际占有可能产生腾退义务及相应占有使用费，但连带清偿责任需要独立的事实和法律依据。
6. 合同解除后，承租人继续占用房屋要支付什么费用？
合同解除后继续占有房屋，通常需要根据合同约定、占有期间、房屋面积及合理标准判断占有使用费。计算基数、起止时间和是否存在抵扣，应以合同、裁判及实际交还情况核实。
7. 租赁合同约定的违约金一定会全额支持吗？
不一定。法院会结合实际损失、合同履行情况、当事人请求及法律规定审查违约金是否过分高于损失，依法决定是否调整。
8. 房屋装修已经与建筑物形成附合，合同解除时必须恢复原状吗？
不一定。需结合合同约定、装修是否形成附合、拆除成本、是否具有经济合理性以及双方过错等因素判断。本案法院未支持恢复原状请求，理由是整体装修已形成附合，拆除将产生巨大成本且经济上明显不合理。
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租金、合同解除、腾退与保证责任交织时，先把法律关系理清楚
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案例来源：用户提供的甘肃省兰州市城关区人民法院（2026）甘0102民初531号民事判决书。为保护当事人隐私，本专题对原告、被告及其他自然人、企业名称和具体地址作匿名化处理，保留代理律师王有银、韩璐及北京圣运律师事务所信息。本文以该一审判决书记载为基础进行结构化整理，不代表该案已发生法律效力；判决书载明当事人可在送达之日起十五日内提起上诉。文中对裁判理由与判决主文金额不一致之处作了特别提示，不擅自更正。免责声明：本专题仅用于法律知识普及，不构成对任何具体案件的法律意见，也不承诺案件结果。具体案件应以完整证据、有效法律规范及生效裁判为准。
