疫情期间的欠租，是否应当与普通逾期欠租区别审查？
经营场所被要求暂停堂食或受到经营限制，可能影响营业收入和资金周转。应查清欠租发生在疫情防控措施前还是期间，不能将不同时间段的欠租混为一谈。
THE PROCEDURAL BREAKTHROUGH
已经经历一审、二审，仍然发现关键争议需要重新审查
广东省高级人民法院作出（2024）粤民申4327号民事裁定，指令广东省广州市中级人民法院再审本案，并在再审期间中止原判决执行。裁定审查涉及疫情防控期间经营受限、租金支付情况、合同解除条件、承租人装修投入及各方责任等问题。再审裁定意味着案件进入重新审理程序，不等同于实体争议已经最终改判。
广东高院作出再审审查裁定
指令再审由广州市中级人民法院再审
中止执行再审期间中止原判决执行
租赁合同商业物业租金及解除争议
01
CASE BACKGROUND案件缘起：商业物业租赁遇上疫情，租金与经营压力叠加
长期租赁、转租经营、装修投入，多重关系交织
本案涉及广州某酒店经营场所及相关餐饮经营主体。为保护当事人隐私，本文将企业名称、自然人姓名及具体门牌地址作匿名化处理，以下以“申请再审企业”“出租方”“相关经营主体”等称谓指代各方，保留代理律师王有银及北京圣运律师事务所信息。
根据裁定书记载，相关租赁及经营关系形成于2019年前后，租赁期限、租金支付、转租或承包经营、装修投入等事项均成为诉讼争议。案涉经营场所并非单一主体简单自用，而是存在出租、承租、转租及实际经营等多层关系，租金流向与经营责任因此更加复杂。
2021年6月，广州市部分区域因新冠疫情防控发布经营场所管控通知，餐饮服务单位在特定期间暂停堂食。经营活动受到限制后，相关经营主体的收入、资金周转及租金支付能力均受到影响。各方对欠租形成原因、租金减免顺序、合同解除条件以及装修投入如何处理产生分歧。
这类纠纷真正难的地方：不能只看账面上有没有欠租，还要查清欠租发生的时间、疫情措施影响的期间、各层租赁关系、租金减免协商以及合同解除通知的送达和生效情况。
02
PROCEDURAL TIMELINE案件时间线：从租赁经营到申请再审
时间节点决定欠租性质、解除效力与疫情影响范围
相关租赁及经营安排形成
裁定书记载，相关主体围绕酒店、餐饮等经营场所形成租赁或承包经营安排，租金标准、租期和经营责任成为后续争议的基础。
疫情防控措施影响餐饮经营
广州市相关部门发布经营场所管控通知，餐饮服务单位在特定期间暂停堂食。各方随后围绕租金减免、承包费及经营受限影响产生争议。
出租方发出解除合同通知
申请再审企业对解除通知的事实基础、送达时间及解除效力提出异议，认为不能脱离疫情期间的实际经营情况机械认定违约解除。
租金欠付、合同解除及装修投入进入诉讼
各方围绕租金支付记录、转租承包关系、疫情影响、装修投入及合同解除后物业交还等问题提交证据并发表意见。二审法院作出原审裁判。
向广东省高级人民法院申请再审
申请再审企业对原裁判认定及法律适用提出异议，重点涉及疫情防控措施与欠租的关系、解除合同的条件及承租人投入损失的处理。
广东高院裁定指令再审并中止原判执行
广东省高级人民法院作出（2024）粤民申4327号民事裁定，指令广州市中级人民法院再审本案，再审期间中止原判决的执行。
03
RETRIAL GROUNDS申请再审的核心理由：五个问题不能被简单归结为“欠租”
围绕合同解除与损失承担，逐项还原争议
出租方是否具备单方解除合同的条件？
需要核对合同解除条款、欠租金额、催告情况、宽限期限、解除通知内容及送达时间。解除权是否成立，应结合合同约定和法律规定判断。
多层租赁、转租或承包关系如何分担租金压力？
上游出租人与承租人、次承租人及实际经营者之间的合同关系不同。租金减免、承包费支付和经营风险如何传导，应结合各份合同和实际履行查明。
承租人前期装修投入能否获得合理处理？
装修是否经出租方同意、是否形成附合、合同如何约定、剩余租赁期限及解除原因，都会影响装修残值和损失承担的认定。
原判决对租金、损失及利息是否查明充分？
租金支付流水、押金抵扣、减免协商、欠付期间及利息计算均应逐笔核实。账目基础不清，可能直接影响合同解除和责任认定。
原判决执行是否应在再审期间继续？
本案高院裁定明确在再审期间中止原判决执行。该程序性处理避免原裁判在重新审理期间继续执行，但并不等于最终实体责任已经确定。
04
COURT REVIEW法院为什么裁定再审：疫情影响与合同履行事实需要进一步审查
再审审查不是简单重复上诉，而是针对法定事由审查原裁判
裁定书载明，申请再审企业提交了次承租人聊天记录、支付水电明细、装修装饰支出等材料，用以说明次承租人欠付租金、相关经营主体多次垫付水电费用，以及案涉场地存在较大装修投入。裁定还审查了疫情防控部门发布的经营管控通知、此前相关租赁案件裁判及各方对租金支付情况的陈述。
广东高院在审查中指出，商业用房租赁因疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难、营业收入明显减少时，出租人仅以承租人未按约定期限支付租金为由请求解除合同并由承租人承担违约责任，需依照最高人民法院关于涉新冠肺炎疫情民事案件的相关指导意见审查处理。
本案各方对疫情前后欠租情况、租金减免、解除通知、转租经营责任以及装修投入等事实存在争议。高院认为相关事实对责任认定具有重要影响，原审仍需进一步查明，遂依据民事诉讼法相关再审规定作出指令再审的裁定。
裁定结果必须准确理解：广东高院指令再审，并中止原判决执行；这不是高院直接判定合同解除无效，也不是已经判令出租方赔偿装修损失。最终实体权利义务仍应以再审法院后续生效裁判为准。
05
LEGAL ANALYSIS律师专业解读：商业租赁纠纷，必须把合同、账目和经营事实放在一起
争取有利裁判，不能只提交一份租赁合同或一张欠款表
第一：把每一层合同关系拆开核查
存在出租、转租、承包或委托经营时，应分别梳理合同主体、租赁标的、租金标准、付款节点、转租授权及违约责任。上游租金与下游承包费并非当然一一对应，不能简单推定一方欠付就能免除另一方的付款义务。
第二：制作疫情前后租金对照表
逐月列明应付租金、实际支付、押金抵扣、减免金额、欠付余额及催收情况，并标记经营受限时间。只有把时间轴与账目对应起来，才能判断疫情措施是否影响特定期间的履约能力。
第三：解除通知的程序细节不能忽视
保存解除通知原件、邮寄凭证、签收记录、微信或短信送达记录，核对通知中载明的解除理由和生效时间。还应审查解除前是否催告、是否给予合理补救期限以及合同约定的解除条件是否成就。
第四：装修投入要证明“投入、同意、现状和残值”
装修合同、施工票据、转账流水、现场照片、验收记录、出租方同意装修的聊天记录，以及装修物是否形成附合、能否拆除等材料，都可能影响损失认定。仅证明曾经花钱装修，并不当然等于可以获得全额返还。
第五：再审申请必须对应法定事由，而不是简单表达不服
再审程序具有法定条件。申请人应围绕原裁判认定事实是否缺乏证据、关键证据是否被遗漏或未被充分审查、法律适用是否存在错误等问题，逐项提出理由并提交能够支持该理由的证据。对已在一审、二审提出但未获支持的观点，应说明为何足以影响裁判结果，而不能只重复原有诉讼意见。
06
EVIDENCE CHECKLIST商业租赁纠纷证据清单：这些材料建议尽早固定
证据链越完整，越有利于还原履约过程与真实损失
01 · CONTRACT租赁合同体系主租赁合同、补充协议、转租合同、承包经营协议
02 · PAYMENT租金付款凭证银行流水、收据、押金凭证、抵扣记录、欠款对账单
03 · NOTICE催告与解除通知催款函、解除通知、邮寄凭证、签收记录、聊天记录
04 · PANDEMIC经营受限证明政府公告、停业通知、营业收入变化、门店经营记录
05 · RENOVATION装修投入资料装修合同、施工单、付款流水、发票、照片及验收记录
06 · OPERATION经营与交接材料营业执照、经营账册、设备清单、物业交接记录
07 · COMMUNICATION协商沟通记录租金减免协商、延期付款申请、承诺及回复记录
08 · LITIGATION历次诉讼材料一审二审判决、庭审笔录、证据目录、再审申请材料
07
LEGAL FRAMEWORK本案涉及的法律规则与裁判思路
从疫情期间租赁履行、合同解除和再审程序三个维度理解
最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的相关指导意见（二）
裁定书审查援引了该指导意见关于经营性房屋租赁的规定：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人仅以承租人未按约定期限支付租金为由请求解除租赁合同并要求承租人承担违约责任的，人民法院应依照相关规定审查处理。是否适用仍须结合疫情影响、欠租时间、合同约定及个案证据判断。
《中华人民共和国民法典》合同编
租赁合同纠纷通常涉及合同履行、租金支付、合同解除、违约责任及租赁物返还等规则。对于装修装饰物的处理，还需结合出租人是否同意、装修物是否形成附合、合同约定及解除原因等因素判断，不能脱离具体事实直接推定赔偿责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》再审程序规定
本案裁定援引民事诉讼法关于申请再审事由的规定，并依据相关司法解释作出指令再审及中止原判决执行的处理。再审审查关注原裁判是否存在法定再审事由，不等同于对全部实体争议作出终局判决。
08
FAQ商业租赁合同纠纷常见问题
从经营者、承租人和出租人的实际顾虑出发
1. 疫情期间经营受限，承租人是否可以不交租金？
不能一概而论。应结合政府防控措施、实际停业或限业情况、租赁用途、租金支付时间、合同约定及双方协商情况判断。疫情影响可能成为租金减免、延期支付或责任调整的审查因素，但不意味着所有租金自动免除。
2. 出租方能否因为承租人欠租直接解除合同？
需要审查合同解除条款、欠租事实、催告及补救期限、解除通知送达情况，并结合疫情期间经营性租赁的相关司法政策判断。不能仅凭“存在欠租”四个字就当然得出解除有效的结论。
3. 承租人投入大量装修费用，合同解除后能否要求补偿？
需要结合装修是否经出租方同意、装修物是否形成附合、合同如何约定、剩余租赁期限、解除原因及装修现值等因素判断。应保存合同、付款凭证、施工资料和现场照片，不能直接把历史投入金额等同于应获赔偿金额。
4. 有转租或承包经营关系，谁来承担租金？
应分别审查主租赁合同、转租或承包协议及实际履行情况。上游承租人与下游经营者之间的费用安排，不能当然改变主合同当事人的付款义务；是否存在代付、抵扣或责任转移，要看合同约定和证据。
5. 出租方发出解除通知后，承租人应当怎么办？
及时保存通知及送达证据，核查解除理由、欠租金额、催告过程和合同约定。对解除有异议的，应尽快评估诉讼或其他法律救济路径，避免仅通过口头沟通处理而错过举证和程序期限。
6. 一审、二审都败诉了，还能申请再审吗？
符合法定再审事由的，可以依法申请再审，但再审不是第三次普通上诉。申请人需要围绕法定事由提出具体理由，并提交足以支持主张的材料。是否裁定再审由有权法院依法审查决定。
7. 法院裁定再审，是否意味着原判决已经被撤销？
不意味着。本案裁定的内容是指令再审，并在再审期间中止原判决执行。案件仍需由指定法院重新审理，最终权利义务以再审后生效裁判为准。
LEGAL CONSULTATION · 商业租赁与合同争议
租金争议、合同解除、装修投入损失，是否还有依法救济的空间？
商业物业租赁纠纷往往同时涉及多层合同关系、租金流水、疫情影响、解除通知和装修投入。北京圣运律师事务所王有银律师团队可结合合同文本、付款记录、通知送达及经营证据，协助梳理争议焦点与诉讼、再审救济路径。
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